Облік договорів оренди земельних ділянок державної та комунальної власності
Роз'яснення від 05.02.2019 р. № 3
Загальна характеристика проблеми
МСФЗ 16 встановлює принципи визнання, оцінки, подання оренди й розкриття інформації про неї.
Відповідно до пп. 14.1.136 ПКУ орендна плата за землі державної та комунальної власності – це обов'язковий платіж, який орендар сплачує орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Стаття 288 ПКУ визначає платника орендної плати, об'єкт оподаткування, а також особливості розрахунку її розміру.
Ураховуючи те, що порядок унесення орендної плати за землі державної й комунальної власності врегульовано, зокрема, податковим законодавством, у підприємств, що складють фінансову звітність за МСФЗ, часто виникають запитання, чи треба застосовувати МСФЗ 16 "Оренда" до договорів оренди земельних ділянок державної та комунальної власності.
Позиція
МСФЗ 16 "Оренда" необхідно застосовувати до договорів оренди земельних ділянок державної й комунальної власності, адже всі умови, необхідні для його застосування, у цьому випадку дотримано.
Обґрунтування
МСФЗ 16 визначає оренду як договір або частину договору, що передає право на використання активу (базового активу) протягом періоду часу в обмін на компенсацію.
Згідно зі ст. 759 ЦКУ за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно в користування за плату на певний строк.
Тобто визначення, по суті, ідентичні.
Укладання договорів оренди землі в Україні регламентовано ЗКУ (ст. 93) і Законом про оренду землі. Договори оренди землі формують із використанням Типового договору, який містить більшість юридичних вимог, установлених для оренди всіх типів земельних угідь, ділянок будь-якого цільового призначення, які здають в оренду орендодавці з різним юридичним статусом.
Окремих особливих умов щодо форми договору для орендодавців – органів державної влади та місцевого самоврядування законом не встановлено.
Розгляньмо ключові параметри договору оренди згідно з МСФЗ 16 (§§ 9 і Б9 – Б31) та проаналізуймо їх дотримання в Типовому договорі.
Параметр 1. Актив має бути ідентифіковано (§§ 9 і Б13 МСФЗ 16). Відповідно до ст. 15 Закону про оренду землі об'єкт оренди має такі характеристики: кадастровий номер, місце розташування й розмір земельної ділянки.
Ці самі параметри зазначено в п. п. 1 – 7 Типового договору.
Отже, принцип ідентифікації повністю дотримано.
Параметр 2. Іншій особі передають право отримувати практично всі економічні вигоди від використання такого активу (п. Б21 МСФЗ 16).
Стаття 25 Закону про оренду землі надає орендарю право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди, отримуючи продукцію й доходи. Для цього за письмовою згодою орендодавця орендар може споруджувати в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі, будувати меліоративні споруди й закладати багаторічні насадження, якщо бачить у цьому економічну доцільність. Розділ "Інші права та обов'язки сторін" Типового договору, у п. 30 якого має бути зазначено права орендаря, містить пряме посилання на необхідність дотримання вимог Закону про оренду землі. Крім того, захист прав орендаря на орендовану земельну ділянку повинен бути нарівні із захистом права власності (ст. 27 Закону про оренду землі).
Отже, другий принцип також дотримано.
Параметр 3. Особа отримує право визначати спосіб використання активу виходячи з його властивостей (п. Б24 МСФЗ 16).
Пункт Б25 МСФЗ 16 стверджує, що клієнт має право керувати використанням активу, якщо в договорі передбачено, що він може змінювати мету та спосіб його використання. Серед таких прав варто назвати:
– право змінювати тип продукції, яку випускають за допомогою активу;
– право змінювати час випуску продукції;
– право змінювати місце випуску продукції;
– право змінювати рішення про те, випускати продукцію чи ні (якщо випускати – то скільки саме).
Як було зазначено в коментарі до параметра 2, орендар має право самостійно господарювати на орендованій землі, тобто визначати спосіб використання ділянки в межах її цільового призначення.
Крім того, для реалізації передбачених законом і договором прав орендаря на самостійне господарювання, ст. 24 Закону про оренду землі зобов'язує орендодавця не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.
Отже, параметр 3 дотримано.
Параметр 4. Користування активом є платним (§ 27 МСФЗ 16).
В Україні розмір, умови та строки внесення орендної плати за землю встановлюють за згодою сторін у договорі оренди (ст. 21 Закону про оренду землі).
Для оренди земельних ділянок державної й комунальної власності в ПКУ передбачено ряд додаткових умов щодо орендної плати (ст. 286 – 288), які є також у п. п. 9 – 11 Типового договору:
– орендна плата не може бути меншою ніж розмір земельного податку і вищою від 12 % нормативної оцінки землі;
– плата за суборенду земельних ділянок не може перевищувати орендної плати;
– орендар станом на 1 січня щороку розраховує й до 20 лютого поточного року (а за бажання – помісячно до 20 числа) подає до податкового органу за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію;
– у разі зміни розміру орендованої ділянки необхідно подавати уточнюючі декларації;
– сплату орендної плати суб'єкти підприємницької діяльності здійснюють щомісяця протягом 30 календарних днів після звітного місяця.
Тобто земельне й податкове законодавство визначає, що користування земельними ділянками державної та комунальної власності в Україні є платним.
Отже, параметр 4 дотримано.
Параметр 5. Актив передають на чітко визначений строк (§§ 18 та Б34 МСФЗ 16).
Статтею 19 Закону про оренду землі визначено, що строк дії договору оренди землі встановлюють за згодою сторін, але він не може перевищувати 50 років. Строк дії оренди прописують у п. 8 Типового договору.
Отже, параметр 5 дотримано.
Таким чином, усі ключові параметри виконуються, тому МСФЗ 16 необхідно застосовувати до операцій з оренди земельних ділянок державної й комунальної власності.
___________________________________________________
Увага!
ФПБАУ не бере й не несе жодної відповідальності за будь-які втрати чи збитки, що можуть виникнути через дії або бездіяльність будь-якої особи внаслідок використання матеріалів цієї публікації.
_____________________________________________
© ТОВ "ІАЦ "ЛІГА", ТОВ "ЛІГА ЗАКОН", 2015
У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов'язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ "ЛІГА ЗАКОН" заборонено.
